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Wohnen in Barcelona

10 Schritte, um zu garantieren, dass du am Monatsende die Miete deiner Wohnung beziehen kannst

ein Glas in dem schon 50 Euro drin sind und eine Hand gerado weitere 100 Euro reinsteckt
Geschrieben von Jacqueline

Vermiete deine Wohnung sicher mit ShBarcelona

Ein gemeinsames Anliegen aller Wohnungseigentümer ist, die Frage, wie der Einzug der Miete für die Wohnung sichergestellt werden kann. Eine Besorgnis die immer wieder aufkommt und völlig normal und verständlich ist. Wenn ein Vermieter sich entschlossen hat seine Wohnung zu vermieten, besteht immer diese Unsicherheit. 

Nun gut, in diesem Artikel erläutern wir 10 Maßnahmen, die du leicht anwenden kannst, um deine Mieter einzuschätzen und sicherzustellen, dass du keinen Schrecken bekommst, wenn der Mietvertrag beginnt.

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1. Die gesetzliche Mietkaution 

Der erste Schritt für jeden Eigentümer ist eine Mietkaution zu verlangen. Gemäß dem spanischen Mietgesetz in Städten (LAU), können Eigentümer eine monatliche Zahlung als gesetzliche Mindestkaution verlangen.

Diese Monatsrate wird vom offiziellen Amt jeder Autonomen Gemeinschaft eingezogen. Die dafür zuständige Institution in Katalonien ist Incasòl und in Madrid das Ivima. 

Darüber hinaus legt das Gesetz fest, dass die Rückzahlung der Mietkaution innerhalb einer Frist von höchstens 30 Tagen nach Ende des Vertrags zu erfolgen hat, sofern keine Schäden an der Wohnung oder ausstehende Rechnungen vorliegen.

2. Eine zusätzliche Kaution oder Sicherheitsgarantie 

Außerdem werden für gewöhnlich Garantien, zusätzlich zu der vom LAU-Gesetz festgelegten gesetzlichen Mindestkaution, verlangt. Diese zusätzlichen Beträge werden als Garantie- oder Sicherheitsdepot bezeichnet.

Laut Gesetz ist es erlaubt, bei Verträgen mit einer Laufzeit von bis zu 5 Jahren bzw. 7 Jahren, wenn der Eigentümer eine juristische Person ist, zusätzlich zur gesetzlichen Mindestkaution zwei weitere Monatszahlungen zu verlangen.

Wenn die Zahlungsfähigkeit des Mieters vom Vermieter nicht als sicher angesehen wird, können weitere Monatszahlungen als zusätzliche Garantie verlangt werden (sogar mehr als 4). Jedoch muss in diesem Fall die Vertragsdauer auf mindestens 6 Jahre festgelegt werden.

Darüber hinaus, wird die zusätzliche Vorauszahlung, im Gegensatz zur ersten Kaution, vom Eigentümer und nicht von einer staatlichen Entität verwaltet. Obwohl die gleichen Inkassobüros die zusätzlichen Hinterlegungen, in der gleichen Weise, wie die Mindesteinzahlung verbuchen könnten.

Generell sind es, zwischen der gesetzlichen und der ergänzenden Kaution, etwa drei Monatszahlungen, die zur Formalisierung des Mietvertrags in bar gezahlt werden müssen. Das ist der Fall bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Wie wir vorher bereits erwähnt haben, muss der Vertrag eine Laufzeit von 7 Jahren haben, wenn der Eigentümer eine juristische Person, also ein Unternehmen ist.

ein Holztisch auf dem mehrere Unterlagen, ein Schlüsselbund, ein schwarzer Kugelschreiber, ein Taschenrechner und ein rosanes Sparschwein liegen

Foto via Rawpixel

3. Anforderung einer Mietbürgschaft

Eine andere Optionen für den Eigentümer, um die Einziehung der Miete sicherzustellen, ist eine Bankgarantie zu verlangen. Genauer gesagt, wird bei einer Bankgarantie der Betrag von 2 Monatsmieten auf einem separaten Konto zurückgelegt, im Falle von Verträgen mit einer Laufzeit von 5 oder 7 Jahren.  Wenn die Garantien jedoch mehr als 2 Monatsraten betragen, muss auch hier der Vertrag mindestens 6 Jahre andauern.

Es sollte klargestellt werden, dass die Mietbürgschaft nicht zusätzlich zu der Sicherheitsgarantie bezogen werden kann, entweder eine Option oder die andere. Daher muss sich der Vermieter entscheiden, ob er die zusätzliche Kaution oder die Bankgarantie akzeptiert. Letztendlich sind bei Verträgen mit einer Laufzeit von 5 Jahren bzw. 7 Jahren, wenn der Eigentümer eine Firma ist, insgesamt 3 Monatsraten vom Mieter zu zahlen; eine für die Kaution und zwei als Bankgarantie oder als zusätzliche Kaution.

Eine ebenfalls weit verbreitete Option bei Mietverträgen ist die private Bürgschaft. Das heißt, dass auch ein Verwandter oder Bekannter, mit Einkommen im selben Land, den Mietvertrag unterschreiben muss. So kann der Vermieter bei einem Mietausfall, die ausstehende Zahlung beim Bürgen einfordern. 

📌  Eine ausgezeichnete Garantie für den Einzug der Miete ist, dass dieser private Bürge oder Garant einen Beamtenvertrag vorlegt. Auf diese Weise, mit einem Arbeitsplatz im öffentlichen Dienst, ist praktisch garantiert, dass es keine Zahlungsausfälle gibt. 

4. Studie zur Solvenz des Mieters

Professionelle Immobilienmakler zeichnen sich durch ihre Fähigkeit aus, die Kreditwürdigkeit potenzieller Mieter gründlich zu analysieren. Die Durchführung einer Bonitätsstudie für die Vermietung kann ein langer und detaillierter Prozess sein, aber gleichzeitig ist es die einzige Möglichkeit, den richtigen Mieter zu finden.

Wir von ShBarcelona kümmern uns um jedes Detail der Dokumente, die die zukünftige Mieter vorlegen müssen. Deshalb fordern wir je nach Mieterprofil um verschiedene Arten von Dokumentation:

Bei Arbeitnehmern

  1. Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
  2. Den Arbeitsvertrag
  3. Die letzte Steuererklärung

Bei Selbstständigen

  1. Die letzte Steuererklärung
  2. Die letzten drei Einkommenssteuern
  3. Daten des Verwalters

Bei Studenten

  1. Den Zulassungsbescheid der Universität
  2. Die Zahlungsbelege für die Studien
  3. Einen Nachweis der Solvenz und/oder Drittgarantie

Bei Unternehmen

  1. Die Gewerbeanmeldung des Unternehmens
  2. Einen Nachweis der Befugnisse des gesetzlichen Vertreters der Gesellschaft
  3. Die Körperschaftssteuer, die im letzten Finanzjahr vorgelegt wurde (Formular 200)

Andere Fälle

  1. Bankreferenzen oder Bankgarantien
  2. Nachweise von Einkommen aus dem Ausland
  3. Persönliche Empfehlungen, unterzeichnet und gestempelt von der ausstellenden Stelle
in einem Büro sitzen zwei Frauen nebeneinander, eine erklärt der anderen etwas auf einem Tablet

Foto via Rawpixel

 

📌 Eine ausgezeichnete Garantie für den Einzug der Miete ist, dass dieser private Bürge oder Garant einen Beamtenvertrag vorlegt. Auf diese Weise, mit einem Arbeitsplatz im öffentlichen Dienst, ist praktisch garantiert, dass es keine Zahlungsausfälle gibt. 

Es ist auch empfehlenswert, eine Solvenzstudie über den Bürgen durchzuführen und dabei die gleichen Unterlagen wie für den Mieter anzufordern. Dadurch erhält der Vermieter mehr Sicherheit, sowohl gegenüber dem Mieter als auch gegenüber dem Bürgen. 

5. Mieter einer Relocation-Firma

Bei dieser Art von Mietern handelt es sich um Führungskräfte mit nachgewiesener Zahlungsfähigkeit. Bei diesen Mietern handelt es sich in der Regel um Mitarbeiter von Unternehmen, die umziehen, und ihre Firma stellt einen Relokationmanager ein, der sie beim Integrationsprozess unterstützt. Dieser Manager ist unter anderem dafür zuständig, eine Wohnung oder ein Auto zu mieten, eine Schule für die Kinder oder sogar eine Arbeitsstelle für den Partner oder die Partnerin zu finden. Kurz gesagt, ein Mieterprofil, dessen Solvenz durch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Unternehmens gewährleistet wird.  

Bei ShBarcelona haben wir Vereinbarungen mit Umzugsunternehmen in Barcelona zur Erfassung von Mieterprofilen, die eine risikofreie Vermietung garantieren. Hier kannst du einen Blick auf unseren Katalog mit Partnerfirmen werfen.

6. Mietvertragsschlichtung

Eine weniger bekannte, aber ebenso gültige Option ist die Schlichtung zur Beilegung von Konflikten, um Streitigkeiten über Zahlungen, Vertragsbedingungen oder sogar Räumungsfälle zu schlichten.

Die Schlichtung ist ein Weg, um sicherzustellen, dass die Miete schneller eingezogen wird als durch das Rechtssystem. Sie ist ein Vermittlungsdienst zwischen dem Eigentümer und dem Mieter, bei dem beide Parteien vereinbaren, eine dritte Partei vermitteln zu lassen. 

7. Schließen Sie eine Mietausfallversicherung ab

Vermieter können eine Versicherung abschließen, die mögliche Zahlungsausfälle von Mietern abdeckt. Darüber hinaus decken sie oft Schadenersatz und im Falle eines Gerichtsverfahrens sogar Anwälte ab, um einen nicht zahlenden Mieter, der illegal in der Immobilie bleibt, zu räumen. 

Der Abschluss dieser Art von Versicherung hat in jüngster Zeit zugenommen, dank der Sicherheit, die sie den Eigentümern bietet, um die Einziehung der Miete zu gewährleisten.

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zwei Hände einer Person die gerade einen Vertrag mit einem schwarzem Kugelschreiber unterschreibt

Foto via Rawpixel

8. Gebäude-, Inhalts- und Haftpflichtversicherung

Neben der Mietausfallversicherung, die sich nur auf die finanzielle Absicherung bezieht, gibt es auch klassische Hausrat-, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen.  

Die Richtlinien für diese Versicherungen können als zusätzliche Klauseln in den Mietvertrag aufgenommen werden. So stellen sowohl der Eigentümer als auch der Mieter sicher, dass die jeweils andere Partei ihrer Verantwortung nachkommt. 

Wenn du eine Mietausfallversicherung abschließt, solltest du genau  überprüfen, welche Sachverhalte sie abdeckt. Außerdem sollte man wissen und verstehen, dass die Versicherung nicht nur Schäden abdeckt, die auf Verschleiß zurückzuführen sind.

Daher ist es sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ratsam, während der gesamten Vertragsdauer eine Versicherung für Hausrat, Gebäude, Haftpflicht und Mietausfall abzuschließen. Auf diese Weise, wird beiden Parteien eine ruhige Vertragslaufzeit gesichert.

Bei ShBarcelona bieten wir alle drei Arten von Versicherungspolicen an, damit du bei der Vermietung deiner Immobilie unbesorgt sein kannst. 

Ähnlicher Artikel: Die Vorteile einer Mietversicherung

9. Halte engen Kontakt zu deinem Mieter

Es ist auch verständlich, dass der Mieter gerade ein Tief durchläuft. Zum Beispiel kann es sein, dass er mit der Covid-19-Krise seinen Arbeitsplatz verloren hat oder seine Zahlungsfähigkeit beschränkter ist. 

Deshalb ist es wichtig, einen guten Kontakt zu pflegen und eine enge Beziehung aufrechtzuerhalten, oder sogar die Vertragsbedingungen neu auszuhandeln, auch wenn es nur vorübergehend ist.

10. Den richtigen Mieter auswählen

In ShBarcelona streben wir nach Exzellenz bei der Suche nach dem richtigen Mieter für dich. Wir führen eine vollständige Solvenzstudie durch, damit der Eigentümer eine risikofreie Vermietung bekommt. 

Wir prüfen sorgfältig jeden Vorschlag unter Berücksichtigung aller vorgelegten Unterlagen und organisieren, falls erforderlich, ein persönliches Gespräch mit dem Mieter und dem Eigentümer. Das letzte Wort hat jedoch immer der Eigentümer der Immobilie. 

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Quellenangaben:

Über den Autor

Jacqueline

In der Mathematik fand ich ein wenig Wahrheit, in der Literatur Weisheit, in der Malerei Schönheit, in der Musik jedoch das ganze Leben.

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